To, czym jest działka budowlana, określa prawo. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że działka musi mieć:

• dostęp do drogi publicznej (np. bezpośrednie sąsiedztwo, ustanowiona służebność w księdze wieczystej – przejazd przez teren sąsiada, posiadanie udziału w drodze dojazdowej)
• możliwość zaopatrzenia budynku w ciepło, wodę, energię elektryczną oraz odbiór ścieków sanitarnych i opadów deszczowych.

Bez spełnienia tych warunków nie ma możliwości rozpoczęcia budowy!

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków „stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych”.

Nieruchomość rolna to taka, którą można wykorzystywać do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Żeby nieruchomość była rolną wystarczy możliwość wykonywania na niej takiej działalności.

Dlatego najlepiej sprawdzić w ewidencji gruntów, jakie jest oznaczenie użytków.

Jest to określenie, którego nie ma w regulacjach prawnych, ale funkcjonuje ono na rynku nieruchomości. Mówi się tak w sytuacji, gdy:

• działka ma dostęp do drogi publicznej,

• w jej granicy znajduje się skrzynka energetyczna, skrzynka gazowa, a w niewielkiej odległości – studzienka z zaworem na sieci wodociągowej, studzienka kanalizacyjna (czyli tzw. media).

Jest to również określenie umowne, którego nie ma w przepisach prawa.

Taka działka ma dostęp do drogi publicznej oraz w okolicy występują sieci wodociągowa lub kanalizacyjna, energetyczna lub gazowa. Nie ma jednak przygotowanych miejsc do podłączenia się. Dlatego warto sprawdzić, czy w ogóle jest możliwość przyłączenia się do nich jeszcze przed zakupem.

To pojęcie także jest umowne, ale powszechnie stosowane w branży. Określa się nim działkę, która może nie mieć zapewnionego dostępu do drogi publicznej i w której okolicy nie przebiegają media. Przed zakupem takiego terenu warto się upewnić, czy istnieje możliwość jego „uzbrojenia”.

To dokument, który uchwalają władze lokalne (Rada Miasta, Rada Gminy) w formie uchwały, po wcześniejszych konsultacjach społecznych. Reguluje on zasady zabudowy poszczególnych obszarów miasta lub gminy.

MPZP składa się z części tekstowej oraz z części graficznej.

Z MPZP można uzyskać następujące informacje (mniej lub bardziej dokładne) o tym:

• co można wybudować na danej działce, np. dom jednorodzinny, budynek wielorodzinny, halę logistyczną, stację benzynową. Może się okazać, że nic nie można wybudować na danej działce, bo teren przeznaczony jest na zieleń!

• czy na całej działce będzie można coś wybudować – zdarza się, że np. przewidziany jest pas drogowy, poszerzenie pasa drogowego lub istnieją już jakieś sieci, które to uniemożliwiają,

• jak wygląda istniejący lub przyszły układ drogowy,

• co ktoś inny może wybudować się w sąsiedztwie i czy to sąsiedztwo będzie nam odpowiadało,

• jak należy zaprojektować same budynki np. ilości kondygnacji, wysokości budynku, rodzaju dachu (płaski, skośny), koloru elewacji lub dachu. Mogą być również wskazane materiały, których należy użyć do wykończenia elewacji, ogrodzenia działki.

• jaka opłata może być naliczona, gdy zechcemy sprzedać działkę, a jej wartość wzrośnie, np. z uwagi na uzyskanie warunków zabudowy, doprowadzenie drogi czy inne okoliczności.

MPZP mogą być mniej lub bardziej szczegółowe. Pamiętaj: jeżeli zapisy MPZP Ci nie odpowiadają, to można wystąpić z wnioskiem o jego zmianę. Jednakże może to być proces długotrwały i nie ma gwarancji sukcesu.

Jest to dokument, który dokładnie wskazuje, jakie są zapisy MPZP dla nieruchomości wskazanej konkretnie przez wnioskodawcę.

To dokument, który pokazuje kierunki przestrzenne, w jakich powinna rozwijać się gmina. Są w nim określone w bardziej ogólny sposób obszary o konkretnym przeznaczeniu przestrzennym. Pokazuje m.in. prognozowane trasy przebiegu dróg. W odróżnieniu od MPZP nie jest on aktem prawa miejscowego, ale trzeba pamiętać, że MPZP powstaje na podstawie zapisów studium.

W skrócie zwane WZ. Kiedy dla Twojej działki nie ma MPZP, a chcesz na niej postawić budynek, można wystąpić do urzędu gminy z konkretną propozycją. Urząd przeanalizuje Twoją koncepcję – to, jak wpisuje się ona w najbliższe sąsiedztwo. Jeżeli w jego ocenie nie narusza ona specjalnie ładu przestrzennego, to wyda pozytywną decyzję. Urząd nie musi w tym przypadku sugerować się zapisami aktualnego studium.

Decyzja jest ważna do czasu uchwalenia MPZP dla nieruchomości, dla której została wydana.

Przy sprzedaży nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy można przenieść na nowego posiadacza nieruchomości.

Jest to mapa opatrzona tzw. „klauzulą urzędową”, która daje pewność, że wszystkie widoczne na niej dane są jak najbardziej aktualne. Znajduje się na niej np. przebieg wszystkich sieci (wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, telekomunikacyjnej, gazowej), lokalizacja poszczególnych budynków, budowli, dróg, chodników oraz wysokości terenu.

Zatem jeżeli zacznie się już budowa, to po zapoznaniu się z mapą do celów projektowych nie powinny pojawić się niespodzianki. Oczywiście może się jeszcze zdarzyć, że jakiś stary kabel nie został uwidoczniony, ale dobrzy fachowcy od robót ziemnych są na to przygotowani.

Aktualne przepisy prawa budowlanego pozwalają na wykorzystanie map bez klauzuli urzędowej. Geodeta musi jednak potwierdzić, że jest ona prawidłowa. Opcjonalnie projektant może potwierdzić na kopii mapy zgodność z oryginałem.

To dokumentacja, na podstawie której realizuje się budowę. Składa się on z 3 części. Są to:

• projekt zagospodarowania działki – jest on załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę,
• projekt architektoniczno-budowlany – to załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę,
• projekt techniczny – nie jest on załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę, ale jest konieczny przed rozpoczęciem prac budowlanych. Jego posiadanie to obowiązek Inwestora. Projekt przekazuje się Kierownikowi Budowy. On wpisem do dziennika budowy potwierdza, że go otrzymał.

Jest to dokument, w którym osoba starająca się o zgodę na prowadzenie robót budowlanych potwierdza, że ma prawo do tej nieruchomości. Może to być min. prawo własności, użytkowania wieczystego. Może być również umowa dzierżawy lub najmu.

Decyzja ta jest wydawana osobom, które mają prawo do dysponowania nieruchomością, posiadają ważną decyzję WZ, o ile brak jest MPZP. Na jej podstawie można rozpocząć te roboty budowlane, dla których jest ona wymagana.

Decyzja ta musi być prawomocna, czyli musi mieć tzw. „pieczątkę prawomocności” przybitą przez urząd wydający pozwolenie. Chodzi o to, czy strony, które były powiadamiane o fakcie, że ktoś zamierza na danej działce wybudować konkretny obiekt, nie zgłaszają do tego jakichś zastrzeżeń i nie wniosły odwołania. Jest ona ważna:

• gdy nie rozpoczęto budowy – przez 3 lata od daty, kiedy stała się ona prawomocna

• gdy budowa została przerwana – 3 lata od daty ostatniego wpisu w dzienniku budowy.

Przy sprzedaży nieruchomości decyzję pozwolenia na budowę można przenieść na jej nowego właściciela.

Fakt rozpoczęcia budowy kojarzy się z momentem wejścia firmy budowlanej na budowę i rozpoczęcia pierwszych wykopów. Nic bardziej mylnego. Zgodnie z prawem budowlanym za moment rozpoczęcia budowy przyjmuje się:

• wizytę geodety na budowie – wytyczenie geodezyjne obiektów,

• wyrównanie terenu, tzw. niwelację,

• zagospodarowanie terenu budowy (min. wykonanie ogrodzenia) oraz przygotowanie zaplecza budowy,

• wykonanie przyłączy do sieci (woda, prąd) na potrzeby budowy.

Przed wykonaniem jakichkolwiek prac związanych z budową konieczne jest zawiadomienie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego oraz projektanta. W tym momencie potrzebny jest już kierownik budowy. Może być też potrzebny inspektor nadzoru, o ile obowiązek jego włączenia w prace został wskazany w decyzji pozwolenia na budowę lub gdy inwestor czuje potrzebę zatrudnienia osoby, która będzie dbać o jego sprawy.

Po wykonaniu wszystkich prac związanych z budową, pracami wykończeniowymi, zagospodarowaniem terenu i jego przede wszystkim uporządkowaniem, przed rozpoczęciem faktycznego korzystania
z obiektu należy zgłosić zakończenie budowy do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Należy to do obowiązków Inwestora. Rozróżnia się dwie możliwości:

• zawiadomienie o zakończeniu budowy,

• uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Każdy może wystąpić o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. Staje się to jednak obowiązkiem, o ile zostało to zapisane w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jest to najważniejsza osoba na budowie. W uproszczeniu to on zarządza całą inwestycją, dbając zarówno o wykonywanie robót budowlanych zgodnie z projektem i przepisami prawa. Odpowiada również za BHP na budowie. Jest zobowiązany do prowadzenia dziennika budowy i jest za niego odpowiedzialny przez cały proces budowy.

Kierownikiem budowy może zostać wyłącznie specjalista uprawniony do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, przynależący do Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa. Jego wszystkie obowiązki i prawa są jasno określone w przepisach prawa budowlanego. Bez jego oświadczenia nie rozpocznie się ani nie zakończy żadna inwestycja.

Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje interesy inwestora na budowie. Jego najważniejszym zadaniem jest stanie po stronie inwestora, dbanie o jego budowę i jakość wykonywanych prac. Zatrudnienie inspektora jest nieodzowne, jeżeli inwestor nie ma możliwości przebywać na budowie i nie ma czasu na pilnowanie jakości wykonywanych prac.

Inspektor:

• sprawdza jakość wykonywanych robót, zwłaszcza to, czy do budowy nie zostały zastosowane materiały gorszej jakości, wadliwe,

• sprawdza i odbiera zakryte lub zanikające roboty budowlane,

• jest obecny podczas prób i odbiorów technicznych instalacji, urządzeń technicznych oraz przewodów kominowych,

• bierze udział w czynnościach odbioru budynku oraz przekazaniu go do użytku,

• kontroluje rozliczenia powstałe podczas kolejnych etapów budowy, o ile wynika to z uzgodnień z inwestorem.

Ma on również szereg uprawnień, m.in. wydaje kierownikowi budowy polecenia, które potwierdza wpisem do dziennika budowy. Dotyczą one zazwyczaj usuwania zagrożeń lub powstałych nieprawidłowości, wykonania prób i badań. Może on również żądać od kierownika budowy dokonania poprawek lub też ponownego wykonania danego etapu pracy, jeśli stwierdzi, że wykonane działania są wadliwe. W sytuacji zagrożenia może nawet wstrzymać prace budowlane.

Zadania inspektora są równie ważne jak kierownika budowy, ale każdy z nich pełni oddzielną rolę. Jedna osoba nie może również pełnić obu funkcji. Ich spojrzenie na budowę musi być zupełnie odrębne.

Nadzór budowlany m.in. kontroluje przestrzeganie przepisów prawa budowlanego. W kompetencji nadzoru budowlanego znajdują się te kwestie, które wynikną w trakcie wykonywania robót oraz po ich zakończeniu. Do zadań organów nadzoru budowlanego należą:

• kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego (w tym celu przeprowadza się doraźne i obowiązkowe kontrole trwających i zakończonych inwestycji budowlanych);
• kontrola działania organów administracji architektoniczno-budowlanej;
• badanie przyczyn powstawania katastrof budowlanych;
• weryfikacja samowoli budowlanych.

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia w momencie, kiedy:

• budowa została ukończona bez zgłoszenia jej do urzędu

• jakiekolwiek prace w ogóle zostaną rozpoczęte przed wydaniem ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę lub odczekania terminu zgłoszenia rozpoczęcia robót budowlanych.

Dodatkowo w tę kategorię wpisuje się także każde prowadzenie robót budowlanych niezgodnie
z obowiązującymi przepisami. Inwestor może ponieść konsekwencje, jeśli na przykład:

• nie zostanie zatrudniony kierownik budowy lub inspektor nadzoru (jeżeli jest to określone w decyzji pozwolenia na budowę)

• między projektem a wykonaniem istnieją duże niezgodności,

• wykonanie prac budowlanych nastąpiło niezgodnie z pozwoleniem lub zgłoszeniem,

• w budynku były prowadzone roboty zagrażające bezpieczeństwu.

Inwestycja może zostać uznana za samowolę również w związku ze wszystkimi innymi sprawami mogącymi doprowadzić do pogorszenia obiektu lub niemożności korzystania z niego.

Jest to dokument, w którym Kierownik Budowy oświadcza, że:

• obiekt budowlanego został wykonany zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

• terenu budowy doprowadzony został do należytego stanu i porządku, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,

• tereny przyległe zostały właściwie zagospodarowane, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania.

W oświadczeniu musi się również znaleźć informacja, czy w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego i wydanych warunków pozwolenia na budowę, w trakcie wykonywania robót budowlanych, wprowadzone zostały jakieś zmiany.

W razie zmian, które nie odstępują w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, powinno się dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W przypadku takich zmian oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone również przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego (jeśli był ustanowiony).

Zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych składa inwestor lub jego pełnomocnik do odpowiednego organu Nadzoru Budowlanego (przeważnie jest to Powiatowy Nadzór Budowlany). Składa się go min. na 1 dzień przed zamierzonym terminem rozpoczęcia robót budowlanych.

Dołącza się do niego również oświadczenie o przyjęciu obowiązków kierownika budowy oraz inspektora nadzoru, o ile został on wybrany przez Inwestora.

Składa się je, aby organ nadzoru budowlanego mógł wprowadzić je do ewidencji rozpoczynanych i oddawanych do użytkowania obiektów budowlanych. Ponadto zawiadomienie pomaga nadzorowi budowlanemu w kontroli budów w zakresie:

• prawidłowego przebiegu procesu budowlanego,

• zgodności realizowanego obiektu z przepisami budowlanymi, decyzją o pozwoleniu na budowę (lub zgłoszeniem ww. obiektów budowlanych) oraz projektem budowlanym,

• weryfikacji uprawnień osób odpowiedzialnych za prowadzenie robót.

W przypadku rozpoczęcia realizacji inwestycji bez wcześniejszego zgłoszenia zawiadomienia o terminie jego rozpoczęcia, na inwestora może zostać nałożona kara grzywny. Będzie ona egzekwowana zgodnie z Kodeksem postępowania w sprawach o wykroczenia.

Dokument ten składany jest przez Inwestora do Nadzoru Budowlanego. Potwierdza on zakończenie wszelkich prac związanych z realizacją inwestycji. Oprócz niego dołącza się

• oryginał dziennika budowy,

• odpowiednie protokołów badań i sprawdzeń,

• dokument potwierdzający wykonanie inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej,

• dokumenty potwierdzające odbiory wykonanych przyłączy.